2024年9月14日 TOJ in 豊橋物件見学会 その２

2つ目の物件はHが担当させていただきます。

購入者は塾長のOさん。

物件スペックはこのような感じです。

築27年木造 3LDK 1棟4部屋×4棟 計16部屋

土地500坪 駐車場150%

募集家賃50,000円 共益費2,000円 駐車場3,000円

価格(ご想像にお任せします)

利回り(ご本人様曰く、イマイチ)

南東の2面接道で土地の形も良く、資産価値が高そうです。

(土地が広く、スマホのカメラでは3棟までしか納まりませんでした!笑)

売主様は宅建業者さん。一般的に売主が業者さんの場合、物件価格が割高なケースが多いか

と思います。

しかし、ここ最近の東三河の不動産市況では新築建売戸建ての売れ行きが悪く、分譲業者の

業績が良くなく、用地の仕入れを控えているケースが増え、解体しやすい土地が買いやすく

なってきたとのことです。

また、体力のない業者さんは物件を売却するなどして資金繰りをしているそうです。

今回購入した物件もこのケースに当てはまるとのことで割安に買えたと教えていただきまし

た。1つの歪みですね。

Oさんが目を付けたもう1つの歪みは「解体費」

Oさんは普段はRC物件を好んで購入してきましたが、その理由としてRC物件は耐用年数が

長いので資が付きやすく、また解体費を指値の根拠として割安に購入することができ、なお

かつ売却時は利回りで売る事ができるので、売却までを見据えた場合、高い利益が見込める

からだそうです。

今回購入した木造物件は所有期間中のCFが少なくても、RCや鉄骨物件に比べて解体費が安

く、

物件価格<土地値-解体費

の状態であれば残債が減った分が利益と考えることができ、こちらの指標を基に購入判断

をされたそうです。

早速リフォーム前の空き部屋を見学させていただきました。

室内に入ってみてビックリ...

Oさんらしくない、今までの購入物件と比較して、修繕が簡単に出来てしまいそうな守りの

物件🏠

しかも、大手の某管理会社の入居システムであるスー〇君に加入している空き部屋は、売主

さん側の費用負担で修繕をしていただいたとか... 羨ましいお話です

リフォーム後の部屋も見学させていただきましたが、ステージングは相変わらずのハイセン

スです。購入時は10/16の入居状況でしたが、この仕上がりならば繁忙期ではない今の時期

でも、直ぐに満室になるのではと思いました!!

最後に、大きな土地の物件を購入する際の注意点を教えていただきました。

戸建て用地として出口を迎える場合、土地の大きさで注意しなければならない判断基準があ

るとのことでした。

ある面積を超えた土地で区画形質の変更を行う必要があった場合、将来的に別途費用が発生

する可能性が高く、売却の際に分譲業者さんから売却価格を低く交渉させられてしまうとの

ことです。

ベテラン大家のOさんの購入判断の指標をいくつか教えていただき、大変参考になる物件見

学になりました。

その3へ続く