3月の豊橋大家塾はWさんが新しく所有された浜松市の築古RC7階建物件の見学会を開催致しました。じっくりと見学会をしたあと1階ミーティング向けルームにてセミナーや客付案等改善案も参加された皆さんで出し合いました。
私アラスカもWさん物件はお仕事で最初から関わらせて頂き思い出もありますので、参加出来なかったことが悔やまれます。
今回のレポートは最近戸建も購入されましたOさんのお写真と文章を元に私自身の感想も織り交ぜながらお送りしたいと思います。ではご覧下さいませ。
○建物外観の説明
Wさんの所有物件はそれぞれ名前が新しくついています。この物件名の由来は入居者に良い波が来る様にというものでした。外壁にはアーティストさんによる壁画が今回のリフォームの際に描かれました。サーフィンが好きなWさん、壁画と物件名がリンクしています。
「外装チェックポイント説明」
・RCの構造確認(6階以上のRCは全てラーメン構造)
・地盤の確認
・ポンプの確認(直圧ポンプが一番維持費が安い、貯水槽+ポンプはランニングコストが高い等)
・分電盤(アンペア確認)
・エレベーターの修繕歴(リニューアル方法が3種類あり、部分的の可能性もある為要確認)メンテナンス契約の確認
・50人以上or1000平米以上の物件は甲種防火管理者の資格が必要
「室内チェックポイント説明」
・水道を出してみる(1977年以前は亜鉛メッキを使用しており赤水が出る)
・和室(リモコンなし、スイッチ確認)
・床スラブ上配管or床スラブ下配管かの確認(旧耐震は床スラブ下)床スラブ上が望ましい
細かい部分までレクチャーして頂きました。
○各部屋の内覧会
2階一部の部屋はモデルルームになっていました。各部屋ごとにカラーが分けられていてWさんがセレクトした家具やカーテン等で内装の統一感があります。内見に来られた方々が暮らしをイメージできるワクワクする空間に仕上がっています。
7階一部の部屋は分離発注でシステムキッチンを作成。建具も新しく発注をしたものがつけられていました。間取りが変更されていたりラーメン構造の梁をクロスでデザインに変更されたりと高級感があり、他の階との差別化がとても上手く出来ておりました。
○1階ミーティングルームにてセミナー
ミーティングルーム自体は元々一階店舗だったところをWさんがDIY作業からステージングをして今回のために用意された場所です。
自身の略歴、現在所有物件と過去売却物件一覧、今回RC物件購入のプロセス、これまでのノウハウを駆使した状態での入居に苦戦している現状の説明など、包み隠さず話して頂きました。
○各グループに分かれて客付けの為の改善ミーティング
発表一例
・ADを上げる(当て物件にされている可能性)
・駐輪場やエレベーター前などの暗いところを常時ライト点灯させ明るくする
・入居が決まっている家賃に下げる
・ショッピングモール体験をしてもらう(暮らしをイメージすること)
などなど皆さん沢山参考になる意見を出して頂きました。
最後は浜松駅にて懇親会をして終了しました。
私自身の物件に関わらせてもらった感想としては、これだけ規模大きい規模の物件をスピーディーにそして、外観から内装まで素敵な空間に仕上げて客付けまで一気にしていく、その姿にただただ驚きます。職人さんや管理会社さんとの関わり方やそれぞれの分野の知識や技術、それをまとめあげて引っ張っていく力など、色んなことにたけていないとこんな短期間では物件の再生は到底難しいと思います。昨年の12月の時点ではまだ畳が200枚以上、残置物も残った状態からのスタートだったと記憶しております(笑)なかなかこれを真似していくのは難しいとは思いますが、とても勉強になっております。
次回の大家塾はまだ日程が決まっておりませんがこれからも楽しみです。
今回参加された皆さまありがとうございました。Wさんはじめ事務局の方々お疲れ様でした。
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