11月の大家塾レポートはHが担当させていただきます。
当日参加できなかった方でも雰囲気をお伝えできる内容になれば幸いです。
今回の大家塾の前半は、大家歴5年の S・Ｋさんが法人1棟目とて購入された豊橋ＲＣ物件の見学会を開催いたしました。
物件の詳細としましては、築3〇年RC4階建て（エレベーター無）、2DK（56㎡）×16戸のファミリー物件になります。
豊橋大家塾生内でも何名もが買付を入れたほどの人気物件だったようですが、Ｋさんが最短最速で満額の買付を入れて取得されたそうです。
購入前に物件の不具合がいくつか見付かったものの、「売り主様負担で修繕していただける」との条件だったので安心して購入できたそうです。
ただし、雨漏りやバス配管の詰まりによる漏水の可能性はまだ残されており、今後も上手く付き合っていく必要があるとのことでした。
皆さんの一番関心があったのは「調整区域の築30年台のRC物件に融資が付くのか？」という点です。
こちらの物件は付近にスーパーや、コンビニ、家電量販店、有名外食店が多数ある市街化区域から徒歩圏内の立地で、、売り出し価格が概算固定資産税評価よりも安く、金融機関様にとっても今後価値を見出せる立地のようで、問題なく融資が承認されたようです。
調整区域は一般的に融資が厳しいという印象があるため検討するライバルが少なく、また比較的土地値が低いことにより収益性は高くなりやすい傾向にあります。
今後はこういった立地の物件も検討候補に入れていきたいなと思いました。
個人的にどうしても気になった点は、退去間もない1室の臭いです。こちらは他の入居者様の苦情の原因となりかねますので早急に対応すべきかなと思いました。
またワークショップでは出窓の木部の補修や、敷地内共用部のコケの除去をした方が良いとの意見がありました。
S・Kさんは今まで購入された物件も含めすべて自主管理をされており、今回の物件ではすべての入居者様に保証会社に入っていただく手続きをご自身でされたようで、
お願い事や細かい調整に気を配れる人柄で、大家向きな方だなという印象を受けました。
ランチを挟み、後半はH・Kさんの大家さんデビューとなる浜松物件の見学会となります。
H・Kさんは事務局長や塾長と同じ大学のサーフィンサークルの後輩だったようで、
以前からお二人より「お前もやれ」「絶対にやった方がいい」と言われ続けていたそうですが、物件の紹介をいただいてもいつも購入せず、「買わないヤツ」と思われていたそうです。
今回はプライベートで転機が訪れ、トントン拍子で購入まで進んだとのことです。
不動産はやはり「タイミングが重要」なのだなと思うエピソードでした。
物件の詳細としましては、浜松駅から車で数分の築3〇年の鉄骨2階建て、2DK（リフォーム後1LDK）×8戸、入居率25％（2/8）、ファミリーでも単身orカップルでも対応できる物件となります。
土地が約650㎡と広く、17台も駐車可能（200％）で、現在は外部に9台も貸出しているそうです。
駅から近いものの、付近には同様の物件が非常に多く、周辺相場家賃が駅から同じ距離の他のエリアより1～1.5万円程度低いという供給過多エリアになります。
購入後に間取りの変更や、和洋改装、外壁塗装などを行っており非常に綺麗な仕上がりの物件で、敷金礼金ゼロ・ゼロ、ペット可、外国人可など、入居が決まりやすい募集条件なのにも関わらず、入居の申込みはおろか、内見の反響も少なく非常に困っていらっしゃいました。
1部屋毎に内装デザインを変更したり、細かな部分も適切にリフォームされているものの、他の物件と比較してこれと言って強みがない事が原因のようです。
ワークショップではいくつか改善点の提案があり、中でも一番多かった改善案は洗面台の導入でした。
すべての部屋で導入すると配管工事も含め非常に費用が掛ってしまうため、1or2部屋を試験的に導入して反響を確かめ、
その結果を踏まえ、残りの空室をどう変更すれば良いかを判断するという結論になりました。
他にも、物件周辺施設の案内図の配布、無料インターネットの導入、室内物干し竿の設置、家具家電付きなど、いくつか改善案があがりました。
融資の据え置き期間が無いため、現在の入居率では毎月十数万円の持ち出しが発生するとのことで非常に困った様子でしたが、豊橋大家塾開催の翌日に「3室も入居が決まりました」と報告があり、「豊橋大家塾を開催すると空室が埋まる」というジンクスがいよいよ現実味を帯びてまいりました。この良い波に乗って皆さんの空室も埋まっていくといいですね♪
次回の大家塾は12月17日（日）になります。発表者はKさん、最近入塾されたNさんになります。
今回参加された皆さまありがとうございました。S・Ｋさん、H・Kさん資料の作成や発表お疲れさまでした。
Comments