墓に囲まれた築２５年RC物件見学会
墓に囲まれたということでしたが、敷地からは塀で見えないので気になりませんでした。周辺は比較的低い建物が多く一際目を引く高層RC物件です。外壁は憧れのタイル貼り。
アクセントクロスとクッションフロアの選び方はいかにもWさんっぽいセレクト。
柱や梁に木目のクロスをつかっていてモダンな印象を受けました。出窓のインテリア装飾も内見者は生活がイメージできそうです。
キッチンのキャビネットの扉にカッティングシートを貼ってありスタイリッシュに見えます。
部屋は一部屋一部屋違うデザインでリフォームされているので、内見者にとっては、空いている５つの部屋すべての中から好みの部屋を選ぶことになり、決定確率も高まりそうです部屋の中から確率も高まりそうです。
その後行われたセミナーで、この物件購入を決めた経緯や収益アップの工夫について話がありました。
購入を決めた理由は、豊川市は人口は減っているが世帯数は増えていること。なるほど、単身世帯が増えていると人口は減っていても世帯数＝戸数増加で賃貸需要も旺盛というわけなのね！納得！近くの２３号バイパスの開通で西三河への交通の便が良くなること。物件のある地域が居住誘導区域であること。売買金額より積算評価があり、耐用年数が残っていること、築２６年RC、利回１２％は楽待やathomeで愛知県静岡県ではほぼないことなどでした。わたしが、驚いた点は利回り１２％もWさんにとっては高利回りではないんだということ。
さらに、収益性を良くするためのコストダウン戦略も管理会社との契約内容の見直し、エレベーターの保守契約の見直し、インターネットの会社の変更、リフォームを自社で行なうなどもぬかりがない！流石です。
参考になった方は多いハズ。
そしてセミナーの肝はCCRの話！
誰か ロマンティック！止めてロマンティック。。。のCCBではありません！！
Cash on Cash Return、CCR！です。自己資金収益率の話です。投資自己資金に対してそれを回収して買い続けるのはどっちがいいか？１億円の物件（金利１．５％、期間２５年、諸経費１２００万円）で利回り１１％CF３５０万円で自己資金１０００万円で買うのと、利回り１０％、CF２５４万円で自己資金５００万円で買いつづけるのはどっちが拡大スピードはやいのか？という話。
驚愕の差に参加者の顎が、ガビーーーーーーーン！とブラジルまで抜け落ちていました。
W氏の市場分析手法、銀行への提出資料、不動産投資の分類化も大変貴重でこれはすごい！とスクリーンに映し出された資料をスマホで撮影するシャッター音の嵐が最初から最後まで鳴り止まない！内容濃すぎ！まとめられん。とにかく言えるのは、参加者の人生を変えるような不動産賃貸事業の本質をついたセミナーだったってこと。このセミナー聞けた人超超らっきーでしたよ！Wさんありがとう！！！ではこのへんで
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