12月の見学会の3つ目の物件は、Yさんの築古RC・好立地旧耐震マンション。
お付き合いのある業者さんからの紹介で知った物件となります。
当初、諸条件の手違いで利回りが実際よりも高くなっていましたが、交渉の結果、プライスダウンに成功し、現実と折り合う利回りに。また融資に関しても、懇意にしている金融機関からオーバーローンで組むことができたそうです。
築44年の旧耐震という点以外には、マイナスの無い物件。というよりも、メリット多数。
電車の駅やバスの停留所が近くアクセス良好であり、なおかつ大型スーパーやコンビニなども近くて生活利便性も高い立地。積算価格は高く、29部屋でボリュームも大きく、入居率も高い現状。エレベーターの工事や水道メーターの交換、空室のリフォームなど総額数百万円の工事も完了済み。
また近くには河川がありますが、地下にトンネルを掘って、上流の水を川幅の広い下流へと流すという河川氾濫防止工事もすでに終えている地域でもあります。
今後は時代に合わなくなってしまった物件の名称の変更や、ファサードのリフォーム、看板の設置、ネットの無料回線の導入、宅配ボックスの設置などによって、さらに付加価値を高めていくとのお話も。
上記に併せて、家賃増額をはじめ、エレベーターのメンテナンス会社や電力会社の変更、空いている駐車場を有効活用するためのシェアリング・サービスの導入、自動販売機の設置、屋上を利用した携帯基地局の誘致など、キャッシュ・フローの改善のための取り組みも積極的に検討しているそうです。
セミナーでは不動産に関する内容から、成長と拡大を目指してコンフォートゾーンを抜け出すといったメンタリティーに関する具体的なお話も。出口戦略や精神姿勢など、さまざまな要素が詰まっていて、大いに刺激を受け、とても勉強になりました。誠にありがとう御座いました。
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